投稿日：2023.2.12 最終更新日：2024.3.6 司法書士 権藤 健裕
離婚という人生の大きな節目を迎える時、精神的に辛い状況にある中でも、多くの決断や手続きが必要となります。中でも不動産の名義変更は極めて重要で失敗出来ない手続きの一つです。
やり直しが難しいこの作業には特別な注意と丁寧な準備が必要です。そこで、この記事では離婚に伴う不動産の所有者変更の手続きに焦点を当て、スムーズにそして確実に進めるためのポイントをわかりやすく解説していきます。
離婚を新たなスタートと捉え、一歩前に進むお手伝いをしていきたいと思います。
目次
離婚時の不動産の名義変更について
慰謝料・財産分与・養育費という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。
今回は司法書士が関与する事が多い 財産分与による不動産の名義変更 について説明いたします。
夫婦の財産をどう分配するか：財産分与の基礎知識
離婚時、夫婦共有の財産（お金、家など）の分配方法を決定します。重要なポイントは以下の通りです。
1.分割対象 : 婚姻期間中に夫婦が獲得した財産が対象。
2.財産評価 : 分割対象の家や車などの価値を評価。
3.借 金 : プラスの財産だけでなく、夫婦の為に借りたお金（借金）についても考えないといけません。貸主も含めて話し合う必要があります。
4.税 金 : 国税庁によると、離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
ただし、他の税金がかかることがあります。その税金についてもある程度計算しておく必要があります。
当事者間の合意に基づき分配を決定し、その内容を文書（可能であれば公正証書）にします。話し合いによる決定が難しいときは、調停や裁判による解決が必要となることがあります。
財産分与は複雑な問題を含むことも多く、当事者だけで決定、文書化することが難しいケースもあります。
その時は司法書士・税理士・弁護士などの各専門家に相談してください。
財産分与を原因とする不動産の登記申請
離婚を理由として、夫婦で居住されていた不動産の所有者の変更をしたいというご相談やご依頼をいただくことは結構多くあります。
上記に書いたように夫婦間で財産分与の方法について話し合いにより決定し、その内容を公正証書に残しておくことは理想ですが、そのような手続きをとっておられる方はあまり多くありません。口約束だけのケースが多いように思います。
その場合は元ご夫婦の2人にお会いして必要な文書を作成し、所有者変更の申請をすることになります。揃ってお会いいただく必要は無く、それぞれ別の日時にお会いすることが多いです。
登記をご依頼いただく場合の必要書類等
分与する方 : 登記識別情報又は登記済証 印鑑証明書(3か月以内発行) 実印
分与を受ける方 : 住民票 戸籍謄本又は抄本 認印
両者 : 身分証明書
固定資産税評価額が記載された書類
クリックで画像拡大
登記申請書 出典元：法務省
財産分与による所有権移転の日付
財産分与を原因とする所有権移転登記は離婚成立前には申請できません。
協議離婚であれば、離婚届を役所に提出し受理された後です。
離婚前に財産分与の内容について話し合いをしておき、離婚成立後に法務局に不動産の名義変更を申請という方法が良いと思います。この場合は戸籍抄本で離婚日を確認し、その日付で所有権移転登記を申請します。
現実は色々な事情で離婚前に財産分与について話し合うことが出来ず、とにかく離婚届けの提出を急ぐケースも多いようです。
離婚後に請求するとしても、財産分与の請求権は離婚から2年で消滅してしまうので注意が必要です。相手が任意に応じてくれるのであれば２年経過後でも大丈夫です。
財産分与による所有者変更登記を行う時の注意点
・住所
財産分与の手続き時、一方又は両者が転居していて登記されている住所と現住所が異なる事がよくあります。その場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要です。
・氏名
結婚する時に名字を変えた側は離婚により旧姓に戻ります。所有者の名字が変わった場合は、所有権移転登記の前に氏名変更登記が必要です。もちろん「離婚後も結婚していた時の名字を称する届」を提出している場合は不要です。
・固定資産税
固定資産税は毎年1月1日時点で所有者として登記されている人に、当該年度分を課税されることになっています。売買の場合は日割りで計算して所有者変更日以降分を新たな所有者が負担することが慣例です。離婚による財産分与時も同様に負担者や割合を決めておいた方が良いでしょう。
法務局への不動産の名義変更申請は、分与する側と分与を受ける側の両者による共同申請が基本です。司法書士に依頼する場合も両者から司法書士に委任をいただき、司法書士は両者の本人確認・意思確認を行う必要があります。
離婚後も登記手続き完了までは元夫婦二人の協力が必要です。
ただし、裁判上の離婚の場合は単独申請が可能な場合もあります。
住宅ローンの返済途中の財産分与
住宅ローン返済途中に離婚を選択することは珍しいことではありません。問題は、住宅ローン返済途中に借入先金融機関の承諾を得ず所有者を変更することは基本的に契約約款で禁止されていることです。
そのような場合でも所有者変更が実現する一例としては、下記のような場合があります。
1.自宅の所有者も住宅ローンも夫名義になっている（又は夫婦共有名義になっている）。
2.夫が自宅を出て妻（又は妻と子供）が自宅に住み続ける（所有者を妻とする）条件で話合い成立。
3.借入先金融機関に相談し、住宅ローンの債務者を妻に変更をする又は借換えをする。（金融機関の審査があります）
4.法務局に所有者変更と抵当権変更（又は設定）の登記を連件で申請。
なお、3.の金融機関の審査で思うようにいかないケースも多いようです。審査に通るためには、住宅ローン返済能力が必要だからです。
住宅ローンの引継ぎが出来ない場合、別の選択を考える必要があります
・一括で残債務を返済して名義変更する。
この手段を使える方は少ないかもしれません。預金や保険の解約、換価できる財産売却などで資金を集めて何とか返済された方もおられました。家族の援助を受けてこの方法を選択されたケースもあります。
・自宅を売却して残債務全額を支払い、手元に残るお金があれば夫婦で分ける。
転居の必要がありますが、不動産価格が上昇している時であればこの手段は有効かもしれません。
